11.04.2016

Keine nachträgliche Umsatzsteuer-Option bei Grundstücksverkäufen?

Strikte BFH-Auffassung setzt sehr enge Grenzen

Anforderungen an die Ausübung der Verzichts-Option

Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Zusammenhang mit der Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) kann gem. § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG nur in dem notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.


Diese Regelung in § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG kam seinerzeit durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 ins UStG und war dem Umstand geschuldet, dass Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) fallen und für die auf eine Umsatzsteuerbefreiung durch Ausübung der Option nach § 9 UStG verzichtet wird, nunmehr auch dem Reverse-Charge-Verfahren des § 13b UStG unterliegen konnten.


Die Normierung des Reverse-Charge-Verfahrens für unter das GrEStG fallende Umsätze machte es aber zugleich erforderlich, dass es einer zeitlichen Bestimmung für die Optionsausübung bedurfte, da anderenfalls der Grundstückserwerber Gefahr gelaufen wäre, dass der Veräußerer bis zur Bestandskraft seiner Umsatzsteuerfestsetzung für das Jahr der Grundstückslieferung noch von der Optionsregelung nach § 9 UStG hätte Gebrauch machen können, was wiederum zu einem (ungewollten) Übergang der Steuerschuldnerschaft auf den Erwerber geführt hätte.

Zulässiger Zeitrahmen

Hinsichtlich des noch zulässigen Zeitrahmens für die Bestimmung der Optionsausübung vertrat die Finanzverwaltung bislang eine moderate Auffassung. Nach dem noch geltenden Abschn. 9.1 Abs. 3 UStAE ist sowohl die Erklärung zur Option nach § 9 UStG als auch der Widerruf dieser Option bis zur formellen Bestandskraft der jeweiligen Jahressteuerfestsetzung zulässig.


Diese Sichtweise der Verwaltung ist durch ein BFH-Urteil vom 21.10.2015 stark erschüttert worden, weil danach überhaupt keine nachträgliche Option mehr möglich sein soll. Der XI. BFH-Senat hält einen späteren Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung selbst dann für unwirksam, wenn dieser in einem dem ursprünglichen Grundstücksvertrag nachfolgenden, ebenfalls notariell beurkundeten Vertrag ausgeübt worden ist.


Empfehlung: Bislang ist weder das BFH-Urteil amtlich veröffentlicht noch sind die entsprechenden Ausführungen in dem Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE) geändert worden. Wegen der gravierenden praktischen Auswirkungen, die mit einer Umsatzsteuer-Option bei Grundstücksverkäufen einhergehen, sollte die Finanzverwaltung schnellstens für Rechtsklarheit sorgen. Bis dahin können sich die betroffenen Unternehmen auf den Vertrauensschutz in die bisherige Handhabung gem. § 176 Abs. 1 AO berufen.

 

Aus: PKF Themen Öffentlicher Sektor 01/2016 | April 2016