08.05.2019

Ertrag- und umsatzsteuerliche Behandlung von Zuschüssen des Vermieters zu Mieterumbauten

Die Gewährung von mietfreien Zeiten ist ein beliebtes Mittel, um den Mieter zum Vertragsabschluss zu bewegen. Gleiches gilt für die Gewährung von Zuschüssen. Die Vermieterzuschüsse sollen dem Mieter die Option für Umbauten geben, um z.B. die Verkaufsfläche für die Darbietung seiner Produkte anzupassen.

Ertragsteuerliche Einordnung

Ertragsteuerlich ist auf Seiten des Zuschussgebers zu unterscheiden, ob er sich in einer Überschuss- oder einer Gewinneinkunftsart befindet. Bei Überschusseinkunftsarten sind die Zuschüsse entweder als Werbungskosten abziehbar oder über die Laufzeit gleichmäßig zu verteilen.


Wird der Zuschuss von einem bilanzierenden Unternehmen gewählt, ist der Zuschuss in den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten einzustellen und über die Laufzeit des Mietvertrags ertragsmindernd aufzulösen. Diese Lösung entspricht einer erweiterten Auslegung des § 250 HGB und der Ansicht in der finanzgerichtlichen Rechtsprechung. Dieses Ergebnis entspricht auch dem wirtschaftlich Gewollten, da eine Adjustierung der Miete über die Laufzeit von den Parteien gewünscht wird.

Umsatzsteuerliche Behandlung

Hat der Vermieter für das Mietverhältnis zur Umsatzsteuer optiert, muss im Rahmen der umsatzsteuerlichen Behandlung unterschieden werden, ob es sich bei dem Zuschuss um eine entgeltliche Leistung handelt oder der Zuschuss als vorweggenommene Mietminderung zu qualifizieren ist.


Bei der Mietminderung wirkt sich der Vermieterzuschuss entgeltmindernd aus. Dabei ist die Höhe bzw. Minderung der Bemessungsgrundlage im Zusammenhang mit der monatlich erbrachten Teilleistung zu sehen. Die Berücksichtigung eines negativen Umsatzes in Höhe des gesamten Vermieterzuschusses im ersten Monat scheidet aus. Beim Vermieter entsteht im Ergebnis bis zum Erreichen der Höhe des Vermieterzuschusses keine Steuer. Dementsprechend ist der Mieter nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 UStG auch nicht zum Vorsteuerabzug aus den Baumaßnahmen berechtigt.


Liegt eine entgeltliche Leistung vor, so ist diese im Zeitpunkt der Gewährung umsatzsteuerpflichtig. Der Mieter hat als Leistungserbringer die Umsatzsteuer abzuführen und der Vermieter kann entsprechend die Vorsteuern ziehen.

 

Empfehlung: Ein Vermieterzuschuss kann für beide Parteien vorteilhaft sein. Jedoch ist bei der vertraglichen Formulierung deutlich zu machen, ob eine Entgeltminderung oder ein Zuschuss gegeben sein soll, um unerwünschte Konsequenzen zu vermeiden. Auch ist zu beachten, dass die ertrag- und die umsatzsteuerliche Behandlung auseinanderfallen können.

 

RAin/StBin Antje Ahlert

Aus: PKF Nachrichten 05/2019